日本のほとんどのタワマンがいずれ中国人所有になる…　「相続税や贈与税がある」日本人と「相続税や贈与税がない」中国人　⇒ ネットの反応「日本人は3代で無一文、外国人は3代たっても相続税ゼロで不動産買いまくり」

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日本のほとんどのタワマンがいずれ中国人所有になる…相続税がなく膨張する中国人マネーが“占領”「日本人は一生賃貸」の地獄絵図

略

増える日本不動産の外国人所有、その意外な理由とは…
「そう遠くない将来、都心部のタワマンのほとんどは、中国人のものになるかもしれない」

こう語るのは、ある外国人富裕層に詳しい税理士だ。

2024年、東京23区で売り出された新築マンションの平均価格は1億1000万円オーバーだった。2年連続の1億円超えで、「今のところ、好立地では値段が下がる要素は全くない」（不動産関係者）という。

この需要を支えているのが、円安を背景とした旺盛な外国人の投資にあることも間違いない。例えば、東京・中央区にある晴海フラッグの3割は居住実態が確認できず、その多くが中国人投資家の所有と言われる。

中国事情に詳しいジャーナリストの北上行夫氏が言う。

「中国人の不動産所有の6割は在日中国人と言われますが、残りの4割は中国本土や香港の投資家です。彼らはもちろん投資目的もありますが、最大の目的は資産保全です。とにかく海外に安全な資産を置いておきたい。日本は距離的に近く、賃料の利回りも中国本土よりよく、うってつけなのです」

しかし、日本の不動産を外国人が次々と所有していく理由はほかにもある。それが、外国の相続税や贈与税の問題だ。

実は相続税やそれに類する贈与税がない国がある。代表的なところでは、中国やインド、マレーシア、シンガポールやオーストラリアだ。アメリカは相続税があるが、基礎控除が15億円以上と事実上、ないに等しい。

言うまでもなく、相続税のない国の富裕層は世代を超えても資産は減らず、むしろ複利効果で増えていく。

その結果、日本の不動産市場に内外無差別で海外富裕層を受け入れてしまうと、3代で資産がほぼ無くなるほど高い相続税により、資産売却を迫られる日本人では勝負にならず、いずれは資産性の高い不動産は、特に海外資産を持ちたい中国人や相続税のない国に住む華僑を中心勢力とした海外富裕層の手に渡ってしまうというわけだ。

「もっとも、外国籍でも日本居住者であれば相続税は発生しますし、非居住者であっても日本国内にある不動産に相続が発生した場合は、その不動産のみを課税対象として相続税納税の義務があります。

ただ、海外法人名義の所有であった場合は、相続税は事実上、課税できません。個人名義であっても、非居住者の外国人が高齢になった段階で売却すればいい。

当然ですが、海外投資家は亡くなったタイミングで日本の不動産を所有していなければ、日本に相続税の納税義務はありません。相続税納税のため、不動産売却を迫られる日本人とは圧倒的に条件が違うのです。

相続税がない国は贈与税もないので、そのような国に住む海外投資家は、親が高齢になった段階で日本のタワマンを売って、その売却額を譲り受けた子が別の日本のタワマンを買うことができます。

このケースの場合、購入したタワマンが贈与税の課税対象になる可能性がありますが、海外在住の外国人に子のタワマンの購入代金が親のタワマン売却代金を充てた贈与であることの因果関係を国税が立証するのは難しい」（前出の税理士）

しかも、問題は相続税だけではない。

インバウンドで景気回復どころではなく、資本流出の危機に

相続税・贈与税がない国では不動産売却で売却益が出た場合の譲渡所得税の回避スキームも存在するという。

この点も一度、相続税がない国の外国人の手に不動産が渡ったら日本側には戻ってこない理由と言えそうだ。

前出の北上氏が解説する。

「例えば、母国で贈与税がかからない在日中国人が不動産を売却しようとするとします。仮に1億円で買ったタワマンが3年で1億5000万円に値上がりした後に売ろうとした場合どうするか。税務署から贈与と判断されないぎりぎりの値段、例えば買った値段の1億円で資産を渡したい相手と売買契約を結びます。

そして差額の5000万円分を中国国内の人民元で“決済”すれば、本来日本で発生するはずの2000万円（5年以内の売却は約40％）の不動産譲渡所得税の納税義務が回避できるのです。

もちろんグレーですが、これは日本の税務当局は追えないでしょう。実際、在日中国人は売却益が出そうな場合に日本人に売ってしまうと納税義務が発生するので、中国国内にある程度の資産を持つ中国人の買い手を見つけて売ろうとするそうです。

日本人に売って税金を払うことを考えれば、中国人なら多少安く売っても、売り手、買い手ともにウィンウィンですから」

以下略
前文はリンク先で

日本のほとんどのタワマンがいずれ中国人所有になる…相続税がなく膨張する中国人マネーが“占領”「日本人は一生賃貸」の地獄絵図（集英社オンライン） - Yahoo!ニュース
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